1. Consecuencias jurídicas en el contrato de arrendamiento
La figura de contrato de arrendamiento, está definida en el artículo 2398 del Código Civil de la Ciudad de México, si bien cada Código Civil puede tener una definición, tomamos esta como ejemplo:
“Un contrato mediante el cual las partes contratantes se obligan recíprocamente, una, a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese uso o goce un precio cierto”.
El tiempo mínimo y máximo que por ley debe durar el arrendamiento, según sea el tipo de inmueble a arrendar, es el siguiente:
- El arrendamiento de inmuebles destinados a casa habitación no podrá ser menor a un año.
- El arrendamiento de inmuebles destinados al comercio o a la industria, no podrá exceder de veinte años.
Ahora bien, cuando alguna de las partes contratantes del arrendamiento incumple con sus obligaciones, para exigir el cumplimiento de estas, la Ley Procesal Civil de cada estado, otorga al afectado una prerrogativa para que haga valer sus derechos.
1.1 La controversia en materia de arrendamiento
Esto se lleva a cabo mediante un procedimiento especial denominado Controversia en materia de arrendamiento inmobiliario, siendo las causas más habituales de incumplimiento por parte de las partes signantes en el arrendamiento:
- El arrendatario adeuda una o más pensiones rentísticas al arrendador, establecidas en el contrato.
- Ha concluido el plazo del arrendamiento y el arrendatario se rehúsa a desocupar y a hacer entrega del bien inmueble.
- El arrendatario ha subarrendado el bien inmueble sin previo consentimiento y notificación del arrendador.
- El arrendatario ha modificado la estructura física del bien inmueble sin previo consentimiento y notificación del arrendador.
- Si alguna de las partes solicita la rescisión del contrato previo a la terminación del plazo por el que originalmente fue otorgado el arrendamiento.
- El arrendatario ha dado un uso distinto al inmueble al acordado en el contrato de arrendamiento.
- El arrendatario sin previo aviso al arrendador, y sin que el contrato de arrendamiento haya fenecido, desocupa el inmueble arrendado, sin firmar un acta de entrega recepción ni mucho menos un convenio de terminación anticipada de contrato de arrendamiento.
2. Principales modalidades de terminación del contrato de arrendamiento
En caso de que haya fenecido la vigencia del contrato de arrendamiento y no sea intención de alguna de las partes renovarlo, o bien, que cualquiera de las partes desee darlo por terminado anticipadamente, es necesario firmar dos documentos, según sea el caso.
- Cuando haya fenecido la vigencia del contrato de arrendamiento y no sea intención renovarlo, las partes firmarán un acta de entrega-recepción, donde mencionen los antecedentes, el contrato de arrendamiento que le dio origen a dicha acta y que en dicho documento se dio por terminado naturalmente, adicionalmente, se harán constar las circunstancias de entrega y recepción del inmueble arrendado.
- Cuando cualquiera de las partes desee dar por terminado anticipadamente el contrato, se deben de firmar, un convenio de terminación anticipada de contrato de arrendamiento, donde se estipularán las condiciones de la terminación anticipada y un acta de entrega-recepción del bien arrendado, donde se harán constar las circunstancias de entrega y recepción del mencionado bien.
En cualquiera de los dos casos, es fundamental firmar un acta de entrega-recepción del bien inmueble, ya que si el arrendatario desocupa sin previo aviso al arrendador el bien arrendado y no hace formal entrega, va a ser necesario interponer una una controversia en materia de arrendamiento inmobiliario,
Esto tendrá la finalidad de que la autoridad jurisdiccional le otorgue la posesión jurídica de dicho bien al arrendador, ya que si este último toma posesión de manera unilateral, puede caer en el delito de despojo.
3. Medidas de prevención
Todas las consecuencias descritas anteriormente se pueden prevenir a través de la correcta forma de llevar a cabo un arrendamiento.
Para ello, el contrato de arrendamiento, debe ser elaborado o bien revisado por abogados profesionales, para establecer un clausulado que proteja a las partes de posibles repercusiones en el futuro.
El estudio de la personalidad
Algunos de los puntos que deben ser cuidadosamente revisados y estudiados dentro de un contrato de arrendamiento, es el estudio de la personalidad de los contratantes.
Dentro de dicho estudio se incluyen cuestiones como la verificación de las facultades legales con que cuenta el apoderado o representante legal de una persona moral para poder firmar el contrato de arrendamiento a nombre de su representada.
Antecedentes legales
Dentro de dicho estudio se incluyen cuestiones como la verificación de las facultades legales con que cuenta el apoderado o representante legal de una persona moral para poder firmar el contrato de arrendamiento a nombre de su representada.
Así también, los especialistas en la materia pueden llevar a cabo una búsqueda exhaustiva de los antecedentes legales del posible arrendatario, para identificar sí ese futuro contratante cuenta con algún historial de antecedentes penales, haber sido demandado en juicios en materia de controversia de arrendamiento o incluso una persona morosa.
4. Especificación de cláusulas
También es conveniente establecer en el contrato de arrendamiento un clausulado correcto, que proteja a las partes de posibles problemas a futuro. Lo anterior se hace a través de algunas cláusulas entre las cuales se mencionan:
Con respecto a la renta
Establecer de forma precisa, clara y explícita la forma, lugar y tiempo de la renta, así como los incrementos que sufrirá la misma durante el periodo que dure el arrendamiento.
Con respecto a la duración del arrendamiento
Establecer de forma clara y concisa la duración del arrendamiento y si existirán o no prórrogas, además de la forma de terminación del contrato, la entrega del bien inmueble, así como las causales de rescisión.
Con respecto al estado físico del inmueble
En esta se establece el debido cuidado que debe tener el arrendatario respecto del bien inmueble, es decir, que todo daño o menoscabo deberá ser reparado a costa del arrendatario y a plena satisfacción del arrendador.
Por ello es importante que previo a hacer la entrega del bien inmueble al arrendatario, además de la debida firma del contrato de arrendamiento, se levante un acta de entrega-recepción para dejar constancia del estado físico, así como el inventario de todos los accesorios y muebles con los que cuenta.
Inclusión de cláusula de extinción de dominio
Para este caso lo más importante es especificar el uso que se le va a dar al bien inmueble. Es muy relevante delimitar con toda claridad si se va a usar para fines comerciales o habitacionales. Esto tiene la finalidad de prevenir, desde un inicio, el uso del inmueble para actividades ilícitas, ya que las consecuencias pueden ser la pérdida del bien inmueble por parte del arrendador.
5. Del establecimiento de garantías
Dentro del contrato de arrendamiento, las partes pueden establecer diferentes garantías. Nuestros especialistas en material civil y mercantil recomiendan:
Depósito de garantía
Es un monto que queda a favor del arrendador, normalmente equivalente a uno o dos meses de renta, y puede utilizarse para el resarcimiento de algún daño que pueda sufrir la propiedad.
Póliza para garantizar rentas
Tratándose de rentas elevadas, es común solicitar al arrendatario una póliza que garantice la totalidad de las rentas en el contrato. De ese modo, sí el arrendatario es omiso en el pago de alguna renta el arrendador puede solicitar el pago de la renta correspondiente a la institución de garantía .
Seguros
Puede establecerse la obligación de que el arrendatario solicite a su costo un seguro de responsabilidad civil o general, a fin de garantizar la integridad del bien inmueble y aledaños, en caso de desastres naturales, actos vandálicos, incendios, etcétera.
Obligados solidarios
El arrendatario designará, si así le conviene, un tercero (sea persona física o moral) a modo de garantía, para que las obligaciones que contrae con motivo de la firma del contrato de arrendamiento sean compartidas con esa persona.
Bienes muebles otorgados en garantía
El arrendatario o el obligado solidario, pueden señalar algún bien inmueble de su propiedad como garantía en el contrato de arrendamiento.
Si ese es el caso, es preciso que previo a aceptarlo como garantía, se realice con anterioridad, un estudio de las escrituras que amparan el bien inmueble, así como la debida investigación en el Registro Público de la Propiedad de la entidad federativa correspondiente para descartar posibles gravámenes.
Mediación privada
Adicional a algunas de las medidas anteriormente expuestas, además puede celebrarse el multicitado contrato de arrendamiento ante mediación con el apoyo de un mediador privado. Es importante revisar la legislación local, para efectos de ejemplo utilizaremos la figura contemplada en las leyes de la Ciudad de México.
La mediación es un procedimiento voluntario y reconocido en la Ley de Justicia Alternativa, mediante el cual las personas físicas o morales que tienen controversias o conflictos, con el apoyo de un Mediador Privado Certificado por el Tribunal Superior de Justicia de la CDMX, pueden comunicarse y solucionar de modo flexible, rápido, confidencial y satisfactorio, la solución a sus problemas de carácter Civil, Mercantil, Familiar y bajo ciertas reglas, Penal
CÓDIGO CIVIL DE LA CIUDAD DE MÉXICO
La celebración de un contrato de arrendamiento ante Mediador Privado, representa una medida de prevención eficaz, el contrato se reviste de fe pública y resulta más viable y económico la resolución de las posibles controversias que surjan durante y posterior a la relación de arrendamiento entre las partes, al evitar la tramitación de juicios largos y el pago de honorarios por la representación y defensa en los mismos.
Si vas a realizar pronto un contrato de arrendamiento o piensas rentar y hacer uso de un bien inmueble, la mejor opción es asesorarte con los expertos en la materia. Nuestro despacho cuenta con especialistas con amplia experiencia en el área Jurídico Civil, que seguro te ayudarán a encontrar la opción más viable, prevenir riesgos y, sobre todo, proteger tu patrimonio. ¡Acércate con nosotros!
Lic. Emer Valbanera
Lic. Claudia Cruz
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