Como vimos en nuestro primer blog sobre extinción de dominio, las causales como los casos en los que aplica esta Ley son de índole diversa, que involucra distintas ramas del Derecho, por lo que es indispensable asesorarse correctamente para una defensa legítima de tu patrimonio.
En el caso de la relación entre extinción de dominio y arrendamiento de bienes inmuebles, la prevención tiene que ser mayor, que elimine riesgos de caer en los supuestos que la ley contempla y sobre todo, acreditar la legalidad y uso del bien inmueble.
Principales medidas de prevención de la extinción de dominio en el arrendamiento de bienes
La Ley Nacional de Extinción de Dominio, deja entrever que, si existe “buena fe” debidamente acreditada por parte de arrendatarios, esta podría oponerse ante el Juez la aplicación de la acción de extinción de dominio.
Por lo que se presumirá la “buena fe” en la adquisición y destino de los bienes. Para gozar de esta presunción, la parte demandada y las personas afectadas, dependiendo de las circunstancias del caso, deberán acreditar los siguientes supuestos:
- Que consta en documento de fecha cierta y anterior a la realización del hecho ilícito.
- También que oportuna y debidamente se pagaron los impuestos y contribuciones en los cuales funde título.
- Que fue adquirido de forma lícita y en el caso de la posesión, que esta se haya ejercido además el derecho que alega de forma continua, pública y pacífica. La publicidad se establecerá a través de la inscripción de su título en el Registro Público de la Propiedad cuando así proceda.
- La autenticidad del contrato con el que se pretenda demostrar su justo título, con los medios de prueba idóneos para comprobar el acto jurídico y su licitud.
- El impedimento real que tuvo para conocer que el bien afecto a la acción de extinción de dominio fue utilizado o fue objeto y/o producto del hecho ilícito o bien
- En caso de haberse enterado de la utilización ilícita del bien de su propiedad, haber impedido o haber dado aviso oportuno a la autoridad competente.
En cualquier momento del proceso el Juez permitirá que la Parte Demandada, o la o las personas afectadas, acrediten los supuestos anteriores en todo acto jurídico relacionado con los bienes objeto de la acción de extinción de dominio.
De lo anterior existen algunas recomendaciones para integrar un expediente jurídico-administrativo de arrendamiento que permita acreditar la “buena fe” en términos del artículo 15 de la ley en mención.
Estrategias para el arrendador
Para evitar que como arrendador, caigas dentro de los supuestos de extinción de dominio en tu arrendamiento, siempre debes contar con los medios que acrediten la legalidad del bien inmueble.
- Escritura pública debidamente inscrita ante el registro público de la propiedad y de comercio.
- Pago y acuse de los impuestos y contribuciones que se causaron al momento de la adquisición del bien, como lo pueden ser impuesto sobre la renta, impuesto sobre adquisición de bienes inmuebles, impuesto al valor agregado (cuando corresponda), derechos registrales, etcétera.
- Cédula del Registro Federal de Contribuyentes.
- Certificado de libertad de gravamen actualizado.
- Contrato de arrendamiento, elaborado por especialistas en la materia, que incluyan la cláusula de extinción de dominio y prohibición de subarrendamiento, ratificado ante fedatario público.
- Emisión de los CFDI’s (Comprobantes Fiscales Digitales por Internet), que se emiten en razón al contrato de arrendamiento en mención.
- Declaración de impuestos y formato D-32 (opinión de cumplimiento de obligaciones).
- Solicitud de fianza o garantía, ante el incumplimiento de contrato o en su defecto ante la aplicación de la acción de extinción de dominio.
- Investigación legal y crediticia sobre el arrendatario y fiador cuando corresponda.
- En el caso de que sea administrado por un tercero, el contrato respectivo que reúna los requisitos anteriores.
Estrategias para el arrendatario
Para disminuir riesgos de extinción de dominio en el arrendamiento, es importante contar con:
- Carta Intención o solicitud de arrendamiento.
- Identificación oficial, en el caso de personas físicas y acta constitutiva con inscripción en el registro público de comercio en el caso de personas morales.
- Clave Única de Registro de Población
- Cédula del Registro Federal de Contribuyentes.
- Declaración de impuestos y formato D-32 (opinión de cumplimiento de obligaciones).
- Reporte legal y crediticio del arrendatario y fiador cuando corresponda.
- Cartas de recomendación personal y/o comercial, constancia laboral.
- Contrato de arrendamiento, elaborado por especialistas en la materia, que incluyan la cláusula de extinción de dominio y prohibición de subarrendamiento, ratificado ante fedatario público.
- Emisión de fianza, o garantía, ante el incumplimiento de contrato o en su defecto ante la aplicación de la acción de extinción de dominio.
- Cada uno de los pagos relativos al contrato de arrendamiento a través del sistema financiero, acompañados del CFDI’s correspondientes.
- En el caso de que sea administrado por un tercero, el contrato respectivo.
Soluciones Lofton
En Lofton nuestra área Jurídica se compone de especialistas en Derecho Civil, Mercantil, Corporativo, Penal, entre otros, que nos permiten ofrecerte soluciones integrales ante cualquier eventualidad.
Prevenir la extinción de dominio en el arrendamiento, desde dos enfoques de acción principales:
- Si eres arrendatario o arrendador de bienes inmuebles, te brindamos la asesoría necesaria para que, desde un inicio, puedas acreditar la legalidad, buena fe y uso correcto del bien inmueble, y blindarte jurídicamente ante cualquier sospecha o indicio que pueda conducir a una extinción de dominio.
- Si por alguno de los supuestos que hemos señalado en nuestro blog, tu inmueble corre el riesgo de caer en extinción de dominio, te ayudamos con la preparación de una defensa estratégica que busque acreditar el buen uso del bien inmueble, o en su caso, la buena fe por parte de los arrendatarios ante la supuesta comisión de delitos.
Ambas soluciones, ya sea preventiva o reactiva, tiene la finalidad de proteger tu patrimonio, en apego a la normatividad contenida en la Ley Nacional de Extinción de Dominio.
Lic. Claudia Cruz, Socia de Jurídico en Lofton
Lic Emer Valbanera, Encargado de Jurídico Corporativo
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