En el caso de la relación entre extinción de dominio y arrendamiento de bienes inmuebles, la prevención tiene que ser mayor, que elimine riesgos de caer en los supuestos que la ley contempla y sobre todo, acreditar la legalidad y uso del bien inmueble.

Principales medidas de prevención de la extinción de dominio en el arrendamiento de bienes

La Ley Nacional de Extinción de Dominio, deja entrever que, si existe “buena fe” debidamente acreditada por parte de arrendatarios, esta podría oponerse ante el Juez la aplicación de la acción de extinción de dominio.  

Por lo que se presumirá la “buena fe” en la adquisición y destino de los bienes. Para gozar de esta presunción, la parte demandada y las personas afectadas, dependiendo de las circunstancias del caso, deberán acreditar los siguientes supuestos:  

1. Que consta en documento de fecha cierta y anterior a la realización del hecho ilícito.
2. También que oportuna y debidamente se pagaron los impuestos y contribuciones en los cuales funde título.
3. Que fue adquirido de forma lícita y en el caso de la posesión, que esta se haya ejercido además el derecho que alega de forma continua, pública y pacífica. La publicidad se establecerá a través de la inscripción de su título en el Registro Público de la Propiedad cuando así proceda.
4. La autenticidad del contrato con el que se pretenda demostrar su justo título, con los medios de prueba idóneos para comprobar el acto jurídico y su licitud.
5. El impedimento real que tuvo para conocer que el bien afecto a la acción de extinción de dominio fue utilizado o fue objeto y/o producto del hecho ilícito o bien
6. En caso de haberse enterado de la utilización ilícita del bien de su propiedad, haber impedido o haber dado aviso oportuno a la autoridad competente.

En cualquier momento del proceso el Juez permitirá que la Parte Demandada, o la o las personas afectadas, acrediten los supuestos anteriores en todo acto jurídico relacionado con los bienes objeto de la acción de extinción de dominio.  

De lo anterior existen algunas recomendaciones para integrar un expediente jurídico-administrativo de arrendamiento que permita acreditar la “buena fe” en términos del artículo 15 de la ley en mención.  

Estrategias para el arrendador

Para evitar que como arrendador, caigas dentro de los supuestos de extinción de dominio en tu arrendamiento, siempre debes contar con los medios que acrediten la legalidad del bien inmueble.

• Escritura pública debidamente inscrita ante el registro público de la propiedad y de comercio.
• Pago y acuse de los impuestos y contribuciones que se causaron al momento de la adquisición del bien, como lo pueden ser impuesto sobre la renta, impuesto sobre adquisición de bienes inmuebles, impuesto al valor agregado (cuando corresponda), derechos registrales, etcétera.
• Cédula del Registro Federal de Contribuyentes.
• Certificado de libertad de gravamen actualizado.
• Contrato de arrendamiento, elaborado por especialistas en la materia, que incluyan la cláusula de extinción de dominio y prohibición de subarrendamiento, ratificado ante fedatario público.
• Emisión de los CFDI’s (Comprobantes Fiscales Digitales por Internet), que se emiten en razón al contrato de arrendamiento en mención.
• Declaración de impuestos y formato D-32 (opinión de cumplimiento de obligaciones).
• Solicitud de fianza o garantía, ante el incumplimiento de contrato o en su defecto ante la aplicación de la acción de extinción de dominio.
• Investigación legal y crediticia sobre el arrendatario y fiador cuando corresponda.
• En el caso de que sea administrado por un tercero, el contrato respectivo que reúna los requisitos anteriores.  

Estrategias para el arrendatario

Para disminuir riesgos de extinción de dominio en el arrendamiento, es importante contar con:

• Carta Intención o solicitud de arrendamiento.
• Identificación oficial, en el caso de personas físicas y acta constitutiva con inscripción en el registro público de comercio en el caso de personas morales.
• Clave Única de Registro de Población
• Cédula del Registro Federal de Contribuyentes.
• Declaración de impuestos y formato D-32 (opinión de cumplimiento de obligaciones).
• Reporte legal y crediticio del arrendatario y fiador cuando corresponda.
• Cartas de recomendación personal y/o comercial, constancia laboral.
• Contrato de arrendamiento, elaborado por especialistas en la materia, que incluyan la cláusula de extinción de dominio y prohibición de subarrendamiento, ratificado ante fedatario público.
• Emisión de fianza, o garantía, ante el incumplimiento de contrato o en su defecto ante la aplicación de la acción de extinción de dominio.
• Cada uno de los pagos relativos al contrato de arrendamiento a través del sistema financiero, acompañados del CFDI’s correspondientes.
• En el caso de que sea administrado por un tercero, el contrato respectivo.

Soluciones Lofton

En Lofton nuestra área Jurídica se compone de especialistas en Derecho Civil, Mercantil, Corporativo, Penal, entre otros, que nos permiten ofrecerte soluciones integrales ante cualquier eventualidad.

Prevenir la extinción de dominio en el arrendamiento, desde dos enfoques de acción principales:

1. Si eres arrendatario o arrendador de bienes inmuebles, te brindamos la asesoría necesaria para que, desde un inicio, puedas acreditar la legalidad, buena fe y uso correcto del bien inmueble, y blindarte jurídicamente ante cualquier sospecha o indicio que pueda conducir a una extinción de dominio.
2. Si por alguno de los supuestos que hemos señalado en nuestro blog, tu inmueble corre el riesgo de caer en extinción de dominio, te ayudamos con la preparación de una defensa estratégica que busque acreditar el buen uso del bien inmueble, o en su caso, la buena fe por parte de los arrendatarios ante la supuesta comisión de delitos.

Ambas soluciones, ya sea preventiva o reactiva, tiene la finalidad de proteger tu patrimonio, en apego a la normatividad contenida en la Ley Nacional de Extinción de Dominio.

Lic. Claudia Cruz, Socia de Jurídico en Lofton

Lic Emer Valbanera, Encargado de Jurídico Corporativo

CONOCE MÁS

Como sabemos, dentro de las medidas extraordinarias se decretó el cese de actividades no esenciales para evitar una mayor propagación del virus y el resguardo domiciliario. Este cese de actividades no esenciales incluyó a la mayoría de los establecimientos, centros comerciales, restaurantes, bares, tiendas y miles de pequeños y medianos negocios.

En el caso de la Ciudad de México, las medidas fueron establecidas en la publicación de la Gaceta Oficial el 31 de marzo y para el Estado de México, mediante la publicación en la Gaceta del Gobierno el 17 de abril. Ambas publicaciones se ciñen a lo dispuesto en el Acuerdo y las acciones extraordinarias de Consejo de Salubridad General e implementan en los momentos señalados el cese de las actividades no esenciales.

En consecuencia, con estas medidas impuestas por los gobiernos de la Ciudad y el Estado de México, miles arrendatarios se han visto afectados seriamente en sus ingresos, por el cierre de las Plazas comerciales, impidiéndose con ello el desempeño de su actividad económica.

Tan solo en la Ciudad de México, desde el 1 de abril cerraron las 338 plazas comerciales que existen en la capital, además de tiendas departamentales y de servicios, en un paro de actividades nunca visto.

En el Estado de México, las medidas de cierres parciales comenzaron incluso antes, desde el 23 de marzo, a pesar de publicarse oficialmente hasta mediados de abril, e incluían cines, plazas, centros comerciales y tiendas de autoservicio.

La Ley contempla beneficios para el arrendatario por contingencia, revisa si entras en los supuestos y cómo hacerlos valer

Es importante señalar que dentro de los principales mecanismos de arrendamiento encontramos tres rubros centrales:

1. Los relativos a las naves industriales y bodegas de almacenaje
2. Los relacionados a casa habitación
3. Los establecimientos comerciales

Para los establecimientos comerciales

Si eres un arrendatario de un local comercial, debes saber que las leyes locales de la Ciudad de México y del Estado de México contemplan ciertos beneficios para el arrendatario por contingencia si tus operaciones se han visto afectadas por el cierre total o parcial de tu negocio. Se prevén supuesto para que el pago de rentas se detenga o reduzca a tu favor, protegiendo tu patrimonio, a tu fiador u obligado solidario.

No debemos perder de vista que estamos ante una circunstancia excepcional y que derivado a que no es responsabilidad de ninguna de las partes, existen diversos supuestos que la ley que prevé, así como acciones que debes de considerar, atendiendo las obligaciones asumidas en el contrato de arrendamiento, a efecto de que un especialista te asesore para proceder con las acciones concretas atendiendo tu caso particular y el tipo de escenario.

En la Ciudad de México la Ley prevé que, en casos extraordinarios, no se causará renta mientras duren estos eventos y si durasen más de dos meses, podrían incluso rescindirse contratos de arrendamiento a petición de parte.

El Estado de México tiene previstos escenarios similares, incluso plantea supuestos en los cuales podría pedirse la reducción de la renta, si por causas ajenas a las partes no pueda utilizarse, el local comercial. Incluso el Código Civil estatal da luz sobre las responsabilidades de las partes, en estos casos extraordinarios.

No es sólo una contingencia sanitaria

Ante el gran problema de salud que vive México y el mundo, hay que tener en cuenta también el problema económico que representa para miles de negocios el cierre total de sus operaciones. Sean pequeños, medianos o grandes empresas, las dificultades de solventar los gastos diarios de operación y personal se vuelven imposibles para la gran mayoría.

Ante este escenario, contar con herramientas legales que ayuden a sortear la crisis actual es de vital importancia para la supervivencia de emprendedores y empresarios que generan miles de fuentes de empleo.

Soluciones

En Lofton contamos con especialistas en la materia de Derecho Civil, con especialidad en arrendamiento de Inmuebles, que pueden asesorarte y brindarte las herramientas legales necesarias que te permitan acceder a beneficios para el arrendatario por contingencia que contempla la Ley, sea como arrendatario o arrendador de un local comercial; especialmente si tus operaciones se han visto detenidas total o parcialmente. Si tu negocio ha parado operaciones, la Ley y Lofton estamos de tu lado, poniendo a tu disposición de manera inmediata:

• Asesoría personalizada, vía telefónica en los siguientes horarios 10:00 a 14:00 y de 16:00 a 20:00 horas.
• Revisión y estudio de documentos (Contrato de Arrendamiento).
• Elaboración y negociación de Convenios fuera de Juicio, a efecto de salvaguardar el patrimonio del arrendatario y terceros involucrados.
• Seguimiento para la terminación del arrendamiento y Entrega de inmuebles en caso necesario.
• Defensoría respecto de Controversias generadas en materia de arrendamiento, ante la insolvencia derivada de la contingencia COVID- 19.

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En este blog nos hemos concentrado en el rubro del arrendatario comercial, sin embargo, nuestros especialistas se encuentran capacitados para atender los tres modelos de arrendamiento que señalamos en inicio, y que abordaremos en siguientes entregas.

Para dar una idea de los trabajos que nuestros expertos te pueden asesorar, encontramos:

• Bodegas y naves comerciales
  • Revisión de documentos y legislación aplicable
  • Elaboración de estrategia legal
  • Actas de entrega o finalización de contrato
  • Convenios de terminación de arrendamiento
  • Apoyo de mediador privado en caso de controversia
• Casas habitación
  • Preventiva: Revisión de contrato
  • Investigaciones judiciales de los arrendatarios / fiadores / obligados solidarios
  • Asistencia en entrega del inmueble
  • Convenios de terminación
  • Seguimiento en caso de juicio para recuperación del inmueble / pago de rentas / penalizaciones e intereses

Valor agregado

Ante la contingencia sanitaria, nuestros servicios del área Jurídico Mercanitl se encuentran habilitados para ofrecerlos a distancia, con el uso de herramientas tecnológicas. Esto presenta ventajas que permiten dar seguimiento a casos en particulares a pesar del cierre de juzgados.

Otro elemento fundamental es la atención de nuestros servicios de manera personalizada, es decir, sabemos que tu caso es particular y requiere una estrategia específica, por lo que diseñaremos un plan en función de tus necesidades.

Lic. Claudia Cruz – Socia de Jurídico Mercantil