Todos conocemos a alguien que renta o da en renta alguna propiedad, incluso usted, lector, probablemente tenga en el nicho inmobiliario algún interés propio o ajeno. Y es que éste es uno de los sectores más rentables en cuanto a costo beneficio, o en la poca regulación fiscal que hay sobre el sector. 

Si usted se encuentra en el supuesto de que da en arrendamiento una propiedad, y tiene inquilinos morosos que ha dejado de pagar renta, debe saber que con los nuevos cambios en la Ley del Impuesto al Valor Agregado que entraron en vigor el 1º de enero del 2020, una demanda podría serle contraproducente. 

Para explicarlo de mejor manera, pongamos un ejemplo. Usted tiene un departamento que ha decidido arrendar. Buscó a un inquilino y firmaron un contrato que además contempla un alza al precio cada año. Supongamos, por ejemplo, que ha pasado el primer año sin ningún problema pero al cabo del mes 14 o 15 su inquilino le dejó de pagar su renta. Sin entrar en los motivos que llevaron a ambas partes a esta situación,  por ley deben pasar al menos 2 meses para que usted pueda iniciar un juicio de arrendamiento. Tal vez en el proceso o cuando el juez le haya dado la razón, usted deberá presentar las facturas CFDI que debió emitirle a su inquilino. 

Tal vez te interese: 5 tips para un avalúo de inmueble

¿La ley protege al inquilinos morosos?

Siguiendo el supuesto de que usted ha demandado a su inquilino por falta de pagos y el juez civil le ha dado la razón, procederá a presentar las pruebas que acrediten la deuda pero, ¿cuáles son éstas? Las facturas o CFDI serán las herramientas con las que usted compruebe que ha ofrecido un bien en renta y que no ha sido pagado por los inquilinos morosos. Es por ello que usted no podrá cobrar rentas en las que no haya emitido factura a su inquilino. 

Con la Reforma Fiscal, se añadió el párrafo al numeral 33 de la Ley del Impuesto al Valor Agregado (IVA), donde se señala que

“Tratándose de juicios de arrendamiento inmobiliario en los que se condene al arrendatario al pago de las rentas vencidas, la autoridad judicial requerirá al acreedor que compruebe haber emitido los comprobantes fiscales correspondientes En caso de que el acreedor no acredite haber emitido dichos comprobantes, la autoridad judicial deberá informar al Servicio de Administración Tributaria la omisión mencionada en un plazo máximo de 5 días contados a partir del vencimiento del plazo que la autoridad judicial haya otorgado al acreedor para cumplir el requerimiento”

En este supuesto, el juicio que comenzó en materia civil tendrá alcances en materia fiscal, pues si el juez considera que existen irregularidades, es decir, si usted no le ha emitido facturas a cada uno de sus inquilinos, y declarado el impuesto correspondiente, el juez dará aviso a la autoridad fiscal para que se le realice una auditoría. En el mejor de los casos, usted está completamente al corriente con sus obligaciones fiscales o el monto de sus irregularidades es menor, pero de no ser así esto podría derivar en situaciones de riesgo como caer en el supuesto 69 B, que lleva a la Extinción de Dominio.

Leer más sobre:  La Ley Nacional de Extinción de Dominio: ¿es tan mala como dicen?

¿Qué puedo hacer frente a inquilinos morosos?

Lo primero que debes saber es que aunque la ley te protege frente a una falta de pagos por parte de inquilinos morosos, lo que la autoridad va a buscar es recolectar los impuestos que no se están declarando a través del sector inmobiliario, que es además uno de los más sensibles de ser usado por la delincuencia organizada tanto en lavado de dinero, evasión fiscal o delitos contra la salud.

Por ello, si estás a tiempo, deberás ponerte al corriente en tus obligaciones fiscales, pero si tu caso ya está mucho más avanzado, deberás tener una estrategia fiscal en caso de que la autoridad intente hacerte una auditoría. Además es importante decir que entre mayor es el monto de los movimientos irregulares, mayor será la atención con la que se atienda tu caso por parte del SAT.

Tal vez te interese: ¿Recibiste una carta invitación del SAT sobre tus obligaciones fiscales? Esto debes hacer.

Soluciones

Nunca hay nada más aconsejable que tener una correcta planificación del cumplimiento de las obligaciones fiscales, sobre todo cuando se trata de una organización o una empresa. En el caso del sector inmobiliario, donde muchas veces las rentas son un segundo salario o un negocio secundario, es importante considerar si una auditoría podría encaminar a Hacienda a fiscalizar tus negocios principales. 

Lofton Servicios Integrales está formado por áreas especializadas en prevención, planeación y defensa fiscal y penal. Nuestros servicios en materia de juicios por arrendamiento están al tanto de las implicaciones de la Reforma Fiscal 2020 y ofrecen servicios especializados en la protección de tus derechos como arrendador. Si te encuentras en una situación sensible, podemos ayudarte en la defensa y regularización de tu situación fiscal. Contáctanos para recibir una asesoría.

La recaudación de impuestos es la gran cruzada que el presidente López Obrador, a través de Hacienda, busca llevar a cabo para poner en marcha los programas sociales que prometió en campaña sin que ello signifique un aumento en los impuestos. 

Para ello, de la misma forma en que se hace año con año, existe una Ley de Ingresos de la Federación donde se estipulan los ingresos que deberán recaudarse a través de impuestos, derechos, productos, emisión de bonos y de las empresas productivas del Estado, y que servirán para determinar cómo y en qué se gastará el Presupuesto de Egresos de la Federación. 

Para lograr esto no solamente se pretende tener mayor regularización en arrendamiento, también hay nuevas obligaciones a usuarios de apps y comercio electrónico. Por ejemplo, quienes renten habitaciones o inmuebles a través de AirBnB o similares, deberán pagar IVA dependiendo de los ingresos que generen. 

Lee más sobre: Quién pagará los impuestos de Uber, Didi o Rappi. 

¿Cómo fiscalizará el SAT a quien dé en arrendamiento una propiedad?

El sector inmobiliario es uno de los más robustos en cuanto a motor económico. Según un informe del Inegi, las actividades relacionadas con la vivienda aportan 6% al PIB nacional, pero lo cierto es las cifras sobre la recaudación en el sector son escasas, si es que hay. Por ello, y a sabiendas de que aún no se cuenta con la tecnología ni la capacidad operativa, la autoridad ha abierto la puerta para que un juicio de arrendamiento pueda dar pie a una auditoría fiscal de las cuentas del arrendador. Es decir, si has puesto en renta una propiedad y tu inquilino ha dejado de pagar, deberás comprobar que todos los pagos que te ha hecho fueron debidamente declarados a hacienda, y sólo podrás cobrar aquellos que hayas entregado factura y ésta no fuera pagada. 

Tal vez te interese: Ya no es tan fácil demandar a un inquilino moroso

En Lofton tenemos estrategias de regularización y planeación fiscal. Nuestros especialistas evalúan tu caso y ofrecen una solución que corresponda a tus necesidades financieras y protejan tu patrimonio. 

Editorial Lofton

Ahora te presentamos las diferencias más relevantes entre la Asamblea General Ordinaria y la Asamblea General Extraordinaria:

Lic. Claudia Cruz

Dentro de la figura de mediación, las partes buscan interlocución ante un mediador, que es una persona física que se encuentra facultada por el Tribunal Superior de Justicia, cuenta con título y grado universitario de carácter oficial. Se caracteriza por ser imparcial, neutral y su principal función es facilitar la comunicación constructiva entre los interesados, que les permita negociar sus intereses y necesidades dentro del marco legal.

Características y ventajas de la figura de mediación

Esta figura tiene además una característica esencial, que no solo sirve para dirimir controversias, sino que busca prevenirlas, a efecto de garantizar un cumplimiento a los contratos o circunstancias del conflicto. Esto tiene la ventaja de  que previenen cualquier contingencia a futuro, además de que ahorran a las partes tiempo y seguimiento de un procedimiento judicial a largo plazo. 

Otra característica que permite a las partes en conflicto reforzar la confianza por esta figura es el carácter de confidencialidad. Un mediador no puede  revelar lo acontecido durante un proceso de mediación, incluso ante instancias legales. Esto beneficia que la mediación no pueda utilizarse después para beneficio de una de las partes en un contexto judicial posterior.

Otra de las ventajas de utilizar esta figura consiste en que las partes interesadas eligen libremente que un mediador facilite la comunicación. Esto tiene además la cualidad de que las partes en conflicto pueden retirarse de la mediación en cualquier momento. Con estos elementos de libre elección buscan que la comunicación sea constructiva y no en un sentido punitivo. Otra ventaja más es que el mediador no busca proponer soluciones que puedan afectar o favorecer a las partes, su papel funciona más como facilitador que busca de prevenir futuras controversias.

¿Bajo qué casos se puede utilizar la figura de mediación?

Las controversias que pueden ventilarse y en su caso resolverse a través de la mediación son prácticamente cualquier materia del derecho general, aquí mencionamos las que consideramos más relevantes:

• Deudas
• Problemas condominales
• Compraventa de artículos defectuosos
• Incumplimiento de servicios contratados
• Sociedades civiles y/o mercantiles
• Incumplimiento de compraventas
• Situaciones relacionadas con inmuebles, como lo son arrendamientos
• Obligaciones y contratos de carácter civil: compraventas, arrendamientos, donaciones, hipotecas, reclamaciones de cantidad, accidentes de tráfico
• Sucesiones: testamentos, legados, legítimas, donaciones, etc.
• Derecho de familia: matrimonio, separación, divorcio, nulidad, parejas de hecho, adopción, paternidad, alimentos, etc.
• Propiedades especiales: propiedad horizontal, Comunidades, propiedad intelectual, etc.
• Personas jurídicas: asociaciones, fundaciones, sociedades civiles
• Cualquier materia de derecho general

Como se ha señalado, la figura de mediación busca acercamiento de las partes en conflicto hacia disposiciones libres y voluntariamente concertadas que permitan llegar a acuerdos. En el caso de que existan contratos, se buscará que se cumplan en lo establecido, procurando preservar las relaciones entre las partes, antes que acabarlas, con el fin de evitar contingencias futuras. 

Esta figura ha ido tomando fuerza en el ámbito legal mexicano y en la actualidad existen una variedad importante de instancias públicas y privadas que fomentan la solución de conflictos por medios alternos. Estas figuras ya son reconocidas legalmente en varios estados del país y cuentan con el sustento jurídico para ser una vía factible en la resolución de controversias. 

Lic. Claudia Cruz González

Los delitos en los que aplica la LNED son:

• Delincuencia organizada
• Secuestro
• Delitos en materia de hidrocarburos, petrolíferos y petroquímicos
• Delitos contra la salud
• Trata de personas
• Corrupción
• Encubrimiento
• Delitos cometidos por servidores públicos
• Robo de vehículos
• Recursos de procedencia ilícita
• Extorsión

Desde el momento de su publicación, la LNED ha sido objeto de diversos señalamientos y críticas provenientes de una pluralidad de voces de la sociedad. Los argumentos en contra se centran en las arbitrariedades que pudieran cometer las autoridades, sobre todo cuando pueden confiscar un bien e incluso venderlo de forma anticipada. Si se demuestra la legal obtención del bien y este ya fue rematado, la autoridad tendría que devolver el monto que considere adecuado al bien en cuestión. 

Uno de los temas más polémicos es la venta anticipada de bienes

Como lo establece el artículo 228 la Venta Anticipada procederá en los casos que:

1. Dicha enajenación sea necesaria dada la naturaleza de dichos Bienes;
2. Representen un peligro para el medio ambiente o para la salud;
3. Por el transcurso del tiempo puedan sufrir pérdida, merma o deterioro o que, en su caso, se pueda afectar gravemente su funcionamiento;
4. Su administración o custodia resulten incosteables o causen perjuicios al erario;
5. Se trate de Bienes muebles fungibles, consumibles, perecederos, semovientes u otros animales, o
6. En caso de Bienes que, sin sufrir deterioro material, se deprecien sustancialmente por el transcurso del tiempo.

Por otro lado, la Ley en su artículo 7 contempla la extinción que los bienes donde la legítima procedencia no pueda acreditarse, o que sean instrumento de hechos ilícitos como: 

• Bienes de procedencia lícita que funcionen para ocultar otros bienes de origen ilegal,
• O que constituyan ingresos derivados de un origen o hecho ilícito.
• Bienes donde no se acredite su legal procedencia.

Extinción de dominio de inmuebles donde sucede el ilícito

Otra polémica que suscita la Ley es que también contempla la extinción de dominio de propiedades donde sean cometidos los delitos señalados. Esto puede tener afectaciones a terceros no involucrados, sin embargo, si se demuestra la obtención legal del inmueble, puede ser devuelto o reparado el daño.

Esto podría representar un riesgo para los arrendadores, ya que si no realizan una investigación efectiva de sus futuros arrendatarios pueden exponer sus bienes y resultar afectados por actividades de terceros. Es de suma importancia estar al tanto de las actividades que se realicen en los inmuebles que se arrendan para evitar sorpresas. Una asesoría para excluir de este tipo de responsabilidades a los arrendadores mediante clausulas especificas estructuradas dentro del contrato es una buena estrategia.

Si bien son muchas y justificadas las preocupaciones respecto al uso y sobre todo al posible abuso de esta Ley, lo que en realidad poco se menciona es que sí están establecidos con claridad todos los procesos para llevar a cabo una extinción de dominio y sobre todo los mecanismos en lo que pueden resolverse afectaciones, sobre todo si se demuestra que los bienes adquiridos tienen procedencia lícita.

Al respecto, el artículo 8 delimita el grado de acción de la misma Ley: “La acción de extinción de dominio se ejercitará a través de un proceso jurisdiccional de naturaleza civil, de carácter patrimonial y con prevalencia a la oralidad, mediante una vía especial y procederá sobre los Bienes descritos en el artículo anterior, independientemente de quien lo tenga en su poder o lo haya adquirido”.

Recomendaciones Lofton

Es importante reiterar que el objetivo de la ley es atacar los recursos financieros de cualquier actividad ilícita y no pretende convertirse en un medio de afectación a los bienes de la sociedad. Mucho se ha escrito al respecto, con información mal sustentada y opiniones tendenciosas. La LNED dota de las facultades necesarias a cualquiera que pueda demostrar la legalidad de un bien inmueble. La cuestión entonces gira en torno a la legalidad o ilegalidad del uso o disposición de bienes y de la utilización de los mismos para un fin u otro. 

En Lofton nuestros especialistas en el área Jurídico-Civil y Jurídico-Mercantil se enfocan en la defensa de contratos civiles, juicios de arrendamiento, civiles o hipotecarios, así como la asistencia en conflictos legales de juicios, litigios y apelaciones. Te ofrecemos las mejores soluciones para defender tu patrimonio ante posibles arbitrariedades por parte de la autoridad.

• Se llama arrendador a la persona que se obliga a ceder el uso o goce de un bien mueble o inmueble; a cambio de dicha prestación recibe un precio cierto.
• Se llama arrendatario a la persona que adquiere el uso o goce temporal del bien, mediante el pago de un precio cierto.

La mayoría de las personas desconoce los términos jurídicos que se utilizan al suscribir un Contrato de Arrendamiento de un inmueble, no sabemos que en realidad la ley nos señala los derechos y obligaciones que tienen ambas partes. Es importante señalar que, al suscribir un Contrato de Arrendamiento, éste cuenta con cláusulas específicas para el cumplimiento de dichos derechos y obligaciones, para con ello evitar posibles confusiones o contingencias que puedan entorpecer el cumplimiento del contrato.

Si eres arrendador los puntos más importantes que debes especificar en un Contrato de Arrendamiento son:

• Forma de pago
• Fechas de pago
• Lugar de pago
• Cuenta de Banco
• Términos para el cobro de intereses

Es importante mencionar que el artículo 2425, fracción I del Código Civil refiere que: 

“…El arrendador tiene derecho a que se le paguen las rentas en lugar, tiempo y modo convenido en el contrato…”

Desafortunadamente por no conocer este derecho y por no plasmarlo específicamente en el Contrato, es que el arrendatario incumple con el pago pactado en el contrato, por ende, genera conflicto no solo respecto de los pagos, si no también respecto de la devolución del bien arrendado, sin que haya ninguna consecuencia legal en la mayoría de los casos.

Si por cualquier motivo te encuentras en una situación similar, en Lofton contamos con expertos calificados con amplia experiencia en la resolución de este tipo de conflictos. No dudes en buscar la asesoría más eficiente, acércate a nosotros, con gusto te asesoramos y te garantizamos el éxito de nuestras operaciones.

Lic. Claudia Cruz

¿Vas a arrendar, tu departamento, casa u oficina?
¿Cómo cuidar de tu patrimonio?

Si vas a arrendar tu patrimonio, sea casa habitación, oficinas, bodegas e incluso naves industriales, debes de conocer los riesgos que enfrentas, procurar asesorarte y sobre todo contar con un contrato en el cual ofrezca una cobertura amplia que proteja a la persona que arrenda, como sus bienes inmuebles.

Lo recomendable es que cuentes con una asesoría jurídico Civil suficiente, la cual te ayudará a conocer sobre los derechos y obligaciones que nacen del arrendamiento, primordialmente cuando este aplica respecto de la ubicación del inmueble a arrendar.

Al contar con una asesoría jurídico civil oportuna evitarás la invasión de tu inmueble, la no entrega del mismo, el pago de daños y perjuicios al mismo, la falta de pago oportuno de las rentas o incluso el hecho de que el estado se lo adjudique porque dentro de él mismo ocurrieron situaciones de hecho y de derecho ilegales, que podrían propiciar que el Estado se lo adjudique, sin el consentimiento del propietario.

Te ayudamos a hacer mejores negocios y a obtener ganancias seguras con una asesoría Jurídico Civil; cuidando tu patrimonio, ofreciendo mejores herramientas, para el seguimiento de los contratos, en cualquiera de las entidades federativas.

Para una asesoría en Jurídico Mercantil comunícate con Lofton al 1500-0666.

Lic. Claudia Cruz